Война между президентом и премьером вылилась и в войну популистских инициатив, касающихся столь болезненного для многих жилищного вопроса.
Не успела Тимошенко внести в Раду законопроект «О внесении изменений в некоторые законы Украины» (относительно долгосрочных ипотечных кредитов с минимальным первичным взносом), которым предполагается, что 25% первого взноса по кредиту на жилье вместо заемщика заплатит государство, а на остальные 75% ему вручат кредит в гривнях под 12—13%, как президент Ющенко дал свой «ответ Чемберлену»: согласно его программе «Доступное жилье» бюджетные средства должны пойти на финансирование 1/3 затрат на строительство доступного жилья. Остальные 2/3 должны заплатить сами граждане. Причем это могут быть как собственные средства, так и кредитные ресурсы (под 6% годовых). А банки, по идее президента, обязательно обеспечат этот убыточный для них процент. Относительно застройщиков, то им вменяется обеспечить стоимость жилья на уровне $500—600 за 1 м2.
Дешевые кредиты — дорогие квартиры
Думаю, нет необходимости подробно говорить о способности государства изыскать необходимые миллиарды, как и о готовности банковского сектора выделить необходимые кредитные ресурсы под заявленные выше проценты. Следует задать другой вопрос: сможет ли само по себе выделение дополнительных финансовых ресурсов облегчить решение жилищного вопроса для рядовых граждан?
Как известно, в рыночной экономике именно спрос рождает рост цен. В такой сфере, как недвижимость, предложение просто физически не в состоянии (продолжительность производственного цикла не позволяет) поспеть за быстрорастущим спросом. О том, что доступным жилье сделают ипотечные кредиты, говорится уже много лет. Кредиты действительно стали доступнее, чем 5—7 лет назад, и в качестве первого взноса приходится платить гораздо больше, чем раньше стоила такая квартира целиком! Начнет государство субсидировать покупателей жилья, вырастет спрос — тут же поднимутся цены на недвижимость и на сумму «помощи» вырастут только доходы застройщиков, покупателям же придется выкладывать из своего кармана столько же, сколько раньше, если не больше.
Бесплатная земля бывает только в программах президента
Впрочем, президентская программа субсидиями покупателям жилья не ограничивается. Также она предусматривает бесплатную выдачу земли застройщикам земельных участков и подведение инженерных сетей к границе участка, на котором будет строиться жилье за счет собственника сетей. Однако очевидно, что бесплатных участков всем желающим не хватит. Это относится даже к участкам за нынешними границами населенных пунктов. Свободных же участков в границах нынешней застройки не может быть достаточно по определению. Какой простор для коррупции создаст их «бесплатное» распределение и сколько денег пройдет мимо бюджетов всех уровней, объяснять не нужно. Тем более что их реальная стоимость различается в зависимости от многих факторов: престижности района, наличия коммуникаций и т. д. Кстати о «подведении инженерных сетей за счет собственника сетей» — собственниками сетей являются городские коммунальные службы, существующие за счет оплаты населением их услуг. Фактически президент предлагает финансировать создание инфраструктуры новостроек за счет роста коммунальных тарифов. Не требуется фантазии, чтобы понять, каким образом будет решаться и тут вопрос о «своевременном» подведении инженерных сетей к участкам застройки, которых, по замыслу Виктора Ющенко, должно стать очень много. Все эти издержки неизбежно лягут на плечи покупателей квартир. Какое уж тут доступное жилье!
Поразительная некомпетентность президентских инициатив заставляет предположить, что в Секретариате просто решили лишний раз попиарить гаранта и заодно показать, кто в доме хозяин и подлинный радетель о благе народном. Жилищный вопрос — тема беспроигрышная. Какому-то клерку поручили подготовить проект указа, что он по-быстрому, без экспертной оценки, привлечения специалистов, в меру собственных способностей и сделал. Президенту также было недосуг изучать подписываемый документ — для него есть проблемы поважней, сами знаете, какие.
Конечно, дешевое жилье — это утопия! Жилье по определению не может быть дешевым. Чтобы обеспечить более-менее доступность жилья для средних граждан, нужны большие и многолетние усилия государства. Но переломить ситуацию, добиться остановки роста цен на недвижимость и даже их снижения на 20—30% в короткий срок, причем без бюджетных вливаний, — реально!
Резервы есть
Снижение цен на земельные участки и соответственно на возводимое на них жилье может произойти только в случае увеличения предложения на рынке участков под застройку. А для этого у государства резервы есть. Думаю, стоит обратить внимание на опыт России. По предложению Дмитрия Медведева создается федеральный фонд содействия жилищному строительству, куда намечено передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений с целью их использования под индивидуальное жилищное строительство. Главной задачей этого фонда должно стать вовлечение неиспользуемых огромных земельных ресурсов в программу массового строительства индивидуального жилья. По словам Дмитрия Медведева, «главный тормоз индивидуального строительства у нас сейчас до сих пор — недостаточный или скованный оборот земель. Властями разных уровней все еще (зачастую искусственно) сдерживается предоставление земель под строительство, а из-за дефицита сформированных земельных участков или гиперинтенсивного роста цен на них продолжает расти цена на квадратный метр». Согласимся: очень похожая ситуация и в Украине. В решении жилищного вопроса Россия становится на самый перспективный путь — расширение индивидуального жилищного строительства. Именно при строительстве небольших индивидуальных домов применение современных технологий позволяет обеспечить стоимость одного квадратного метра в районе $600—800. Естественно, при наличии достаточного количества земли под застройку. Руководство РФ планирует стимулировать производство современных и недорогих строительных конструкций для такого типа жилья.
Существует и еще один резерв земли под жилищное строительство, причем в границах городов, часто в самых лакомых местах, — территории закрытых и нефункционирующих промышленных предприятий. Такие объекты в большом количестве есть практически в любом украинском городе. Бывшие производственные корпуса сдаются под складские помещения либо просто пустуют, зияя выбитыми окнами. Надеяться, что когда-нибудь эти предприятия возродятся к жизни, — наивно. Их ниши на рынке давно заняты; оборудование раскрадено на металлолом либо не подлежит восстановлению, морально устарело и не в состоянии обеспечить выпуск отвечающей современным требованиям продукции; коллективы распались — специалисты пенсионного или предпенсионного возраста или нашли другое место работы. Оставшиеся производственные помещения также не представляют никакой ценности — для инвесторов, создающих новые предприятия, предпочтительней строить их с нуля, чем выкупать и восстанавливать производственные площади бывших советских заводов. Давно необходимо провести инвентаризацию таких лежащих предприятий и продать их территории под снос старых цехов и жилищное строительство. На примере своего родного города могу уверенно сказать, что снос безнадежно закрытых предприятий позволит решить в нем проблему участков под жилищное строительство на ближайшие 7—10 лет, причем эти участки находятся в удобных местах и располагают полностью готовой инфраструктурой (инженерными сетями и др.).
Нужно вспомнить инициативу Тимошенко
Комплекс жилищных проблем, требующих участия государства, включает и вопрос о старом фонде — жилье, не соответствующем современным требованиям и приходящем в негодность по причине износа. И как тут не вспомнить о громкой тимошенковской инициативе времен ее первого премьерства по сносу всех хрущевских пятиэтажек. Конечно, обещание за 10—15 лет за счет фантастических инвесторов заменить хрущевки современным жильем стоит всех «прорывов» Юлии Владимировны и не требует серьезного обсуждения. По личному опыту знаю, и для многих читателей этой станет откровением, что в богатой европейской Германии (не бывшей ГДР) около 60% жилого фонда в городах — построенные в 30—70-х годах типичные советские пятиэтажки и по архитектуре, и по внутренней планировке. Маленькие кухни, узкие коридоры и лестничные пролеты (еще уже, чем в хрущевках), потолки высотой 2,5 м, совмещенные санузлы (даже в четырехкомнатных квартирах), маленькие балконы или их отсутствие. Единственное несомненное преимущество перед жильем советской постройки — каждой квартире обязательно положена кладовая площадью 3—5 м2 в подвале или на чердаке. Чуть получше дома постройки последних лет, хотя в них тоже низкие потолки, тесные кухни и совмещенные санузлы, но и таких домов относительно немного. Просто каждый выбирает (покупает или снимает) жилье по своему карману. Никакого снижения спроса на квартиры в немецких хрущевках (хотя по аналогии их следовало бы назвать «гитлеровками») не наблюдается! Конечно, следует заметить, что немцы привыкли к отличным от наших нормам обеспечения жилплощадью. Даже социальная помощь тем, кто не может оплатить съем жилья самостоятельно, выплачивается из расчета: квартира площадью 45—60 м2 на семью из трех человек (к примеру).
Однако давешний законопроект я вспомнил потому, что если отбросить популистскую шелуху об избавлении от хрущевок, он, следует признать, содержит рациональное зерно, значительно упрощающее доступ инвесторов к реконструкции старого жилого фонда. Сегодня инвестору, желающему провести реконструкцию старого дома или построить на его месте новый, приходится договариваться с каждым из нынешних квартировладельцев в отдельности. Часто подавляющее большинство старожилов охотно соглашаются улучшить свои жилищные условия, но находятся один-два «диссидента», которые выдвигают неприемлемые, завышенные требования либо просто отказываются продавать свои квартиры, и весь проект к разочарованию большинства жильцов срывается.
С другой стороны, порой и не дружащие с законом «инвесторы» различными мерами воздействия пытаются вынудить жителей приглянувшегося дома продать квартиры по заниженной цене.
Законопроект трехлетней давности предполагал четкие правила игры: инвестор обязан был предложить квартировладельцам выселяемого дома современное жилье в том же районе в 1,5 раза большей площади или соответствующую цене таких квартир финансовую компенсацию. Если 70% квартировладельцев принимали предложение, оно становилось обязательным и для остальных.
Последний пункт, конечно, может вызвать большие споры, но он отражает интересы большинства совладельцев и соответствует мировой практике корпоративного законодательства.
Такой закон наверняка ускорит реконструкцию и замену старого жилого фонда, который находится в большинстве случаев в очень привлекательных для застройщиков местах — центрах городов.
Очевидно, что рост цен на жилье вызван не столько ростом доходов населения и не только относительной доступностью ипотечных кредитов, но и в значительной степени притоком спекулятивного капитала на рынок недвижимости, в том числе и из-за рубежа. Доходность, достигшая в прошлом году 50% годовых, делает вложения в недвижимость сверхприбыльными, ведет к огромному притоку денег на этот рынок, что, естественно, вызывает еще больший рост цен.
