Жизнь в старом здании в центре Киева далеко не мед. Это в полной мере смогли на себе прочувствовать жильцы дома № 45 по улице Владимирской.

Если у кого-то случаются перебои с горячей водой, то здесь в июне ситуация сложилась прямо противоположная — исчезла холодная, а вместо нее пошла теплая. Такая же теплая текла и вместо горячей. Жильцы написали жалобу в Шевченковскую райгосадминистрацию и через полтора месяца получили ответ за подписью зампредседателя Андрея Сидорова. В бумаге указано, что коллективное обращение по поводу ухудшения качества холодного и горячего водоснабжения рассмотрено.

Очевидно, именно в связи с этим вода нужной температуры шла из кранов пару дней, когда приходила инспекция. Это также отмечено в ответе г-на Сидорова: «Работниками КП ЖЭК «Центральная» вместе с АК «Киевэнерго» 25.06.08. было проведено исследование качества услуг горячего водоснабжения, во время которого установлено, что оно отвечает нормам». Проверкой холодной воды занималась санэпидемстанция. Ее сотрудники установили, что в соответствии с результатами бактериологических и санитарно-химических исследований качество воды отвечает требованиям ГОСТа 2874-82 «Вода питьевая».

То, что эту воду можно пить, не опасаясь за свое здоровье, конечно, радует. Но как быть с ее температурой? Я побывал в этом доме пару недель спустя после всех замеров и, судя по тому, что вода из крана с красной меткой не обжигала руки, могу предположить, что ее температура колебалась в районе 34—36 градусов.

Жильцы считают, что все их беды идут от аренды подвала. Когда-то там была бойлерная, которая и нагревала воду в квартирах. Но Шевченковская РГА без ведома жителей сдала это «золотое дно» в аренду. А бойлерную, насколько известно обитателям дома, перенесли в помещение поменьше. «Может, теперь ее мощностей не хватает для подогрева воды», — предполагают они.

Данные «симптомы» более характерны для выхода из строя обратного клапана, считает доцент кафедры водоснабжения киевского Национального университета строительства и архитектуры Елена Дупляк. Хотя, конечно, можно предположить, что вся система изначально смонтирована с ошибками или неправильно подобрана мощность бойлера. Однако ни одна из вышеперечисленных причин не может зависеть от размера помещения, в котором бойлер установлен.

Пусть так. Но вопрос в том, почему районные власти сдают в аренду подвал дома, не интересуясь мнением жильцов? Руководители Шевченковскоий РГА считают, что имеют на это полное право в соответствии с административно-территориальной реформой в Киеве, имеющей целью обеспечить формирование коммунальной собственности районов. Киевский горсовет своим решением от 27.12.2001 г. № 208/1642 утвердил перечень объектов коммунальной собственности территориальных громад районов Киева, согласно которому и дом по Владимирской, 45 был передан в собственность громады Шевченковского района. Каким образом Киевсовет сделал это, игнорируя собственников приватизированных квартир, — тема отдельного материала.

А что такое громада? Ее не увидеть, не пощупать, зато райсоветы являются ее представительскими органами, как сказано в законе «О местном самоуправлении в Украине». Следовательно, как полагают чиновники, они могут распоряжаться имуществом тех, кто их выбрал в эти самые органы. Потому нежилые подвальные помещения в центре Киева сдавались в аренду управлением по вопросам коммунального имущества, приватизации и предпринимательства. В частности, арендаторами числятся ООО «Сангвинус» (уже частично приватизировавшее подвал данного дома) и УПЦ парафии Равноапостольной Марии Магдалины (так указано в ответе пресс-службы Шевченковской РГА. На самом деле церковь Святой равноапостольной Марии Магдалины УПЦ МП). У последних срок аренды закончился, и на данный момент слушается дело об их выселении в судебном порядке.

Надо сказать, что жильцы в принципе не против арендаторов. Просто они хотели бы, чтоб средства не уходили неизвестно куда, а тратились на содержание их дома. А для этого необходимо самим сдавать свои подвалы в аренду. Тем более что по закону у них такое право имеется.

Но в Шевченковской РГА так не считают. В ответе ее пресс-службы цитируется решение Конституционного Суда от 02.03.2004. В нем сказано: в деле № 1—2/2004 установлено, что вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.) передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир или комнат в многоквартирных домах.

Казалось бы, все доходчиво разъяснено, но в райадминистрации решили, что, говоря о вспомогательных помещениях, судьи КС имели в виду вовсе не подвалы и чердаки, а лестничные клетки, вестибюли, коридоры и др. Остальное ими самостоятельно отнесено к категории нежилых помещений, про которые в решении КСУ ничего не говорилось.

Прокомментировать ситуацию мы попросили адвоката нашего издания.

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Спор, возникший между жителями-собственниками дома (ул. Владимирская, 45) и Шевченковской райадминистрацией Киева, с моей точки зрения, достаточно хорошо урегулирован действующим законодательством.

Но так как многие органы госвласти и местного самоуправления, а также суды Украины допускали неоднозначное толкование положений закона «О приватизации государственного жилищного фонда», Конституционный Суд разъяснил, каким образом необходимо понимать и применять нормы закона, которым регулируются вопросы правового статуса вспомогательных помещений. Так, КС разъяснил, что соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 решения КС от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004 вспомогательные помещения (подвалы, склады, чердаки, колясочные и пр.) передаются беcплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не нуждается в осуществлении дополнительных действий, в частности создании объединения совладельцев многоквартирного дома, вступлении в него.

Но до сих пор, невзирая на наличие решения КС, местные органы власти относят подвальные помещения к нежилым и считают их самостоятельным объектом гражданских правоотношений, то есть такими объектами, которые не относятся к совместной собственности всех собственников квартир многоквартирного дома. Так, местные органы власти, распоряжаясь и сдавая в аренду подвальные помещения, руководствуются приказом Госкомитета по строительству и архитектуре от 18.05.2005, № 80 «Государственные строительные нормы Украины. Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения ДБН В.2.2-15-2005», в которых указывается: «Нежитлове приміщення — приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду. Є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин». А ст. 4 Жилищного кодекса указывает, что в жилой фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других целей непромышленного характера.

То есть у жилого дома может быть как жилая, так и нежилая часть. Однако нежилая — не перестает быть жилым домом. Нежилая составляющая жилого дома является неотъемлемой частью «объекта жилищного строительства».

Таким образом, крайне важно сегрегировать такие нежилые помещения от вспомогательных и функциональных помещений, связанных с обеспечением нормальной эксплуатации здания (колясочные, чердаки, трансформаторные, подвалы).

Вспомогательные и функциональные помещения, являясь нежилыми (в том смысле, что они не предназначены для постоянного проживания), очевидно, не могут быть «самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений». И поэтому местные органы власти не могут безоговорочно распоряжаться такими объектами, ибо собственники квартир являются совладельцами этих помещений. То есть местные органы власти путают понятия вспомогательных помещений и нежилых, которые находятся в жилых домах и являются самостоятельными объектами гражданских правоотношений.

С моей точки зрения, нежилые помещения, которые относятся к объектам гражданских правоотношений, — это различные торговые помещения, складские и др., которые не имеют статуса вспомогательных для всех владельцев квартир. А подвалы домов, особенно тех, которые строились по старым проектам, очевидно, имеют статус вспомогательных помещений.

Такая логика просматривается в решении Конституционного Суда от 02.03.2004 г. № 4-рп/2004.

Подытожу приведенное выше. В соответствии с положениями ч. 1 ст. 1 закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» вспомогательные помещения многоквартирного дома предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, коридоры, колясочные, кладовки, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения).

Конструктивные элементы многоквартирного дома — части сооружения, которые обеспечивают ее целостность и необходимые технические условия функционирования (фундамент, несущие стены, междуэтажные перекрытия, лестничные марши, конструкции крыши, кровля, въездная группа и т. п.).

Согласно п. 2 ст. 10 закона «О приватизации государственного жилищного фонда» владельцы квартир многоквартирных домов являются совладельцами вспомогательных помещений дома, техоборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей частицей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (склады, сараи и т. п.) передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Владелец неприватизированной квартиры многоквартирного дома является совладельцем вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир.

Поэтому Шевченковская райгосадминистрация не имела права передавать в аренду подвал вашего дома (ул. Владимирская, 45) без согласия жильцов.

Адвокат Александр ПОКУТНИЙ